“现在最低的融资成本就是银行贷款了。但银行贷款，房企拿到手的最低真实利率也要达到10%。”望源房地产董事长季宝红告诉记者。

  有开发商透露，虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率只有8%，但银行会以各种名义巧立名目，向开发商收取各种费用。

  “如果项目较小，银行会以财务顾问费的名义，一次性向开发商收取几百万到千万元不等的费用。此外，银行还会收取公证费、保险费、手续费等费用。”上海一家开发商表示。

  “关键是很多房企没办法拿到足额的信贷，甚至根本贷不到款。如果做信托或私募，财务上的成本至少要达到15%，有些甚至达到20%以上。”黄建华说。

  记者在采访中了解到，房产项目还要缴纳各种名目繁多的收费。而这部分费用，除了部分上缴给所属城市市级财政，有相当一部分被截流在区、县等行政部门。

  在上海，这些费用包括：城市市政公用基础设施配套费参照项目开发总面积，按每平方米105元收取；民用建筑未按规定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建设费；建筑施工安全监督管理费，按工程建设价格的0.19%征收；新建房屋按建筑面积收费，七层以下按每平方米2.30元，八层及以上按每平方米0.70元征收。

  除了这些建筑施工中要缴纳的费用外，在前期的规划设计和后期的验收、环评等环节，还有多项费用：市政设施建设工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费、环境清扫费等。

  “这些费用综合起来，估计也要占到约1%—2%的成本。由于环节众多，房企必须每个部门都要跑到；而要拿到这些审批文件，就必须缴纳相应的费用。”同策房产研究总监张宏伟表示，如果办这些手续还算顺利，一圈部门跑下来，也需要两三个月的时间。

  “原先上海普通商品房的建安成本在3000元/平方米左右。由于人力成本、油价上涨得比较快，加上建筑材料等原材料价格也在上涨，现在的建筑安置成本约在3500元—4000元/平方米左右。”美地行执行总监宋海峰表示。

  一家开发商向记者讲述了其项目进入销售环节后，是如何跨越地方上各种名目繁多费用“门槛”的经历。

  “房地产开发中所存在的重复征税现象，是其它行业所没有的。比如建筑施工中施工队在开发票时，也要交契税，有的施工方要求由开发商来交，但其实前面已经交过了。但不交这个税或费，后面的工作就没办法展开，不得不交。”

  “我们的项目其实在去年8月份就已经销售得差不多了。按工程进度，本来在10月份就可以验收竣工了，但在验收工程中却遇到了好多坎。”

  上述开发商表示，由于去年年中时项目开发已基本完成，按公司计划项目销售接近尾声后就向规土部门、房管部申请验收。开发商跑完规划部门、环境评估、消防检查、水务、电力部门等部门后，区房管局指出缺几个部门的申核通过的图章。

  “我们没想到还有环卫和地下建筑这一块。其实环卫费用已经在项目开发建设时，按区上的规定交了相应的费用。但我们不难发现到，街道上要我们交未来十年共计120万的环境清扫费。”

  这家开发商的老板认为，这是多出来的额外费用，所以在开始时没有交。可直到地方建筑消防安检都拿到一个月了，环卫这一块这家房企就是没办法通过。

  “就因为上述原因，项目验收向后拖了近两个月。最后因为向购房者承诺的交房时间就要到了，只好交了这笔环境清扫费，才拿到了验收合格证。” （华夏时报）

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